Доступ к общедомовому имуществу
В погоне за красивым интерьером жильцы многоквартирных домов нередко маскируют стояки водоснабжения, а также другие инженерные коммуникации декоративными коробами. И далеко не всегда соглашаются демонтировать эту красоту. Даже если доступ к общедомовому имуществу, расположенному в квартире, нужен управляющей организации для проведения ремонтных работ. Жильцы МКД переживают, что «ремонтники» выполнят работы и уйдут, оставив после себя разобранный пол, снятую плитку или демонтированную фальшпанель. Мало кому из потребителей хочется нести такие издержки.
Однако ТСЖ и управляющие организации настаивают: они несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирных домов и могут требовать от потребителя предоставления доступа в занимаемую квартиру, чтобы провести осмотр технического и санитарного состояний внутриквартирного оборудования, выполнить необходимые ремонтные работы, устранить недостатки предоставления коммунальных услуг (пп. «б» п. 32, пп. «е» п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
И если спор о демонтаже декоративных коробов и доступе к внутриквартирному оборудованию доходит до суда, то обычно управляющей организации удается отстоять свою позицию.
Примеры из судебной практики
1. Люков в декоративных коробах для управляющей организации оказалось недостаточно.
Управляющая организация обратилась в суд, чтобы обязать собственников демонтировать гипсокартонные короба и обеспечить доступ к расположенным в квартире инженерным коммуникациям. При этом указала о необходимости обеспечить доступ к общедомовому имуществу собственников, уведомляла, претензию направляла. Однако договориться не удалось.
Собственники же посчитали: в декоративных коробах есть люки, которых вполне достаточно для осмотра, ремонта отводов и замены кранов. Демонтировать ничего не нужно. Кроме того, УО не представила перечень конкретных работ, для проведения которых нужен доступ к внутриквартирным коммуникациям.
Пройдя несколько судебных инстанций вывод вышестоящего суда был однозначен: «право требовать допуск в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем. Обеспечение беспрепятственного доступа к общему имуществу многоквартирного дома, позволяющего его ремонт и обслуживание, является обязанностью собственника квартиры» (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 14348/2023).
На собственнике лежит обязанность предоставить сотрудникам УО доступ к общедомовым стоякам канализации и водоснабжения. Само по себе закрытие инженерных коммуникаций гипсокартонными коробами является нарушением строительных норм и Правил содержания общего имущества МКД № 491, поэтому суд отклонил довод собственников о недоказанности того, что декоративные конструкции создают невозможность осмотра коммуникаций.
«Управляющая организация вправе потребовать демонтаж коробов общедомовых стояков, как препятствующих выполнению обязанностей по содержанию общего имущества дома, которые имеют своей целью предотвращение и предупреждение аварийных ситуаций в системе отопления МКД» (определение Брянского областного суда по делу № 33 – 2545/2023).
2. Короб из гипсокартона мешал обслуживанию стояков водоснабжения и водоотведения.
Ремонту общедомовой системы ГВС помешал гипсокартонный короб, расположенный в квартире одного из собственников (далее — ответчик). После частичного разбора короба аварийную ситуацию удалось устранить, но УК все равно обратилась в суд.
В исковом заявлении просила: обязать ответчика демонтировать декоративный короб, ограничивающий доступ к общедомовым инженерным сетям; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате госпошлины.
Ответчик с иском не согласился. Ссылался на то, что права других собственников не нарушает. Ремонтные работы уже проведены, а защита прав на будущее законом не предусмотрена.
Суды трех инстанций обязали ответчика «провести работы по демонтажу лицевой стороны декоративного короба и гипсокартонных листов на металлическом каркасе, непосредственно влияющих на доступ к общедомовым инженерным коммуникациям». При вынесении решений указали: Стояки водоснабжения, проходящие через квартиру ответчика, являются общедомовым имуществом. Препятствия в обслуживании, ремонте и восстановлении этого имущества недопустимы.
Согласно заключению эксперта, наличие в санузле декоративного короба из ГКЛ на металлокаркасе противоречит п. 8.9 СП 30.13330.2020. Спорная конструкция препятствует обслуживанию общедомовых инженерных коммуникаций, в том числе при возникновении аварийной ситуации. Для устранения нарушений необходимо демонтировать лицевую сторону декоративного короба.
Что касается довода ответчика о защите прав «на перспективу», то суды отметили: УК вправе требовать допуска в занимаемое потребителем помещение не только тогда, когда это обусловлено аварийной ситуацией или жалобами других потребителей на нарушение их законных прав.
«Такое право имеется у представителей управляющей компании в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем» (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 6053/2023).
Анна ВОРОНЕНКО,
начальник отдела муниципального контроля администрации Дальнегорского округа
